একটি রিয়েল অ্যাস্টেট ডেভলপারের কাজ কী? কেবল মানুষের বাসস্থানের ব্যবস্থা করা? ইট-দেয়াল আর কনক্রিটের সুউচ্চ ভবন বানিয়ে দায়িত্ব শেষ করা? নাকি প্রকল্প শেষ করে মুনাফার অংক ঘরে তোলা?

মোটা দাগে যদি বলেন, অনেকেই বলবেন যে অধিকাংশ ডেভলপার তো আদতে তা-ই করে। আমি সেই জনপ্রিয় ধারণাকে অমূলক দাবি না করেও এই দাবি করতে চাই যে, শুধু ভবন নির্মাণ বা উন্নয়ন করাই ডেভলপারের কাজ নয় বরং ভবন নির্মাণ এবং সেই ভবনের ফ্ল্যাট বিক্রি করে লাইফস্টাইল অনুষঙ্গ যোগ করে কিছু সংখ্যক মানুষের জীবনধারা বদলে দেওয়ার চাইতেও অনেক বেশি কিছু করার আছে ডেভলপারদের।

‘মেমোরি ৭১’ নামের এক প্রকল্প একটা এলাকার চেহারাই বদলে দিয়েছে। আমরা যখন চট্টগ্রাম এম এম আলী রোডে প্রকল্পটি হাতে নিই তখন এই জায়গাটা ছিল পরিত্যক্ত সম্পত্তি। পলেস্তরা উঠে যাওয়া একটা জীর্ণ ভবন। চুরি, ছিনতাই হরহামেশা লেগেই থাকতো। প্রকল্পের ঠিক সামনে সিটি করপোরেশনের বিশাল ড্রেন। বর্ষায় অনেক সময় জলজট লেগে যেতো। তার বাইরে পথচারীরাও সময়ে অসময়ে জলত্যাগ করতেন সেই ড্রেনে। এরকম এক মুহূর্তের ছবি মোবাইল ক্যামেরায় বন্দি করেছিলাম আমি। তার ওপর প্রকল্পের সামনের ফুটপাতে রাখা ছিল সিটি করপোরেশনের বিশাল ময়লার ভাগাড়। এলাকার লোকজন দিন-রাতে সেখানে ময়লা ফেলতো।

সেই জায়গায় একটা প্রকল্প বানিয়ে ফ্ল্যাট বিক্রি করে কোনোরকম হস্তান্তর করে গেলেই কী চলবে? আট-দশজন হয়তো সহজ পথেই হাঁটতো। আমরা সেই জায়গাটাতেই বেশ জোরে একটা হ্যামার চালালাম। জায়গাটা মানে হলো মাইন্ডসেট। যেখানে আমরা কমফোর্ট জোনে বেশ আরাম করে বসে থাকি, আউট অব দ্যা বক্স যাওয়ার চেষ্টাই করি না।

আমরা ওই জোনটা ভাঙলাম। জমির মালিক একজন শহীদ মুক্তিযোদ্ধার স্ত্রী। তিনি প্রকল্পের একটা নাম দিয়েছিলেন ‘রক্তঋণ’। আমি এখানে এসে একটু ডিবেট করলাম। নাম বদলালো, রাখা হলো ‘মেমোরি ৭১’। জমির মালিক খুশি মনে মেনে নিলেন।

এবার ভবন ডিজাইনের পালা। শুরু হলো আমাদের ডিজাইন প্রতিষ্ঠান ইনস্পেস এর ব্রেইন স্টরমিং। কী করা যায়। কিভাবে দশটা বিল্ডিং থেকে এটাকে আলাদা করা যায়। কিভাবে কেবল ফ্ল্যাট মালিকদের নয় বরং এলাকাবাসীর জন্যও ভ্যালু অ্যাড করা যায়। আমি আর আমাদের প্রিন্সিপ্যাল আর্কিটেক্ট আদিব ভাই অনেকগুলো কনসেপ্ট নিয়ে আলোচনা করলাম। তারপর আদিব ভাই ভার্টিকাল গ্রিন ওয়াল দিয়ে ডিজাইন ফাইনাল করলেন। এখন সেই ডিজাইন আমাদের সবচেয়ে বড় আর্কিটেক্ট, আমাদের ডিজাইন ফিলসফার, গ্রুপ এমডি রোমো ভাইকে দেখাতে হবে। পারফেকশন যতক্ষণ না আসছে ততক্ষণ একটা ডিজাইনে তিনি গো-এহেড দেন না।

রোমো ভাইকে ডিজাইন দেখানো হলো। তিনি সবই পছন্দ করলেন। কিন্তু ভার্টিক্যাল গ্রিন এর মেইনটেনেন্স এবং সাসটেইনেবিলিটি প্রশ্নে তাকে আদিব ভাই কনভিন্স করতে পারলেন না। আমি বোর্ড মিটিংয়ে গেলাম। সেখানে মাশিদ ভাই, ফাহিম ভাই সবাইকে কনভিন্স করলাম যে এটা করতে চাই। কিন্তু রোমো ভাইকে তো মুখে বললে হবে না, তাকে সলিউশন দিতে হবে।

আমি আদিব ভাইকে বললাম- ভাই ডিটেইলে যান। এই যে ৮৫ ফিট উঁচু ভার্টিকাল গ্রিন ভবনের বাইরের দেয়ালে থাকবে সেটার মেইনটেনেন্স, পরিচর্যা, লাইটিং এবং সেনিটারি সল্যুশন দেন। ভবনের লোকজন তো গাছে পানি দিতে স্পাইডারম্যান হতে পারবে না। কিংবা গাছ মরে গেলে নতুন গাছ লাগানো, ট্রিম করা এসব কি করে করবে? ওয়াটার প্রুফ এলইডি গার্ডেন লাইটগুলো অন-অফ পদ্ধতি কি হবে?

আদিব ভাই তার টিম নিয়ে বসে পড়লেন। একেবারে ডিটেইল সল্যুশন তৈরি হলো। অটোমেশনের মাধ্যমে দিনে দুবার পানি দেওয়ার পদ্ধতি, সেই পানি বের হওয়ার সেনিটারি সল্যুশন এমনকি লাইট অফ-অনের বিষয়টাও আসলো। কিন্তু ফিজিক্যাল মেইনটেনেন্স কে করবে? প্রতিবার ঝুলন্ত মাচা দিয়ে তো এটা করা যাবে না। তাহলে? সমাধান দেওয়া হলো সেটারও।

রোমো ভাইকে দেখানো হলে নিমরাজি হলেন মনে হলো। আমি বললাম এক কাজ করি। প্রথমে ২০ ফিট উঁচুতে একটা মক বানাই। সেটা ৬ মাস পরিচর্যা করি। যদি দেখি যে সাকসেসফুলি করা যাচ্ছে তাহলে বাকি অংশ করবো নয়তো অন্য কিছু ভাববো। সবাই রাজি হলেন।

৮৫ ফিট উচ্চতার ভার্টিক্যাল গ্রিনওয়াল
এর মাঝে ঢাকায় আমাদের র‌্যাংগস প্রোপার্টিস প্রথমে প্রজেক্টের সীমানা প্রাচীরে ভার্টিক্যাল ফেন্স তৈরি করে ব্যতিক্রমী দৃষ্টান্ত স্থাপন করে। কিন্তু ৫/৬ ফিট উঁচু সীমানা প্রাচীরে ভার্টিক্যাল গ্রিন করা আর একটি ভবনের এক্সটেরিয়র ওয়ালে আগাগোড়া ন্যাচারাল গ্রিন দিয়ে মুড়িয়ে দেওয়া এক কথা না। এটা ভীষণ চ্যালেঞ্জিং। আমি আর আদিব ভাই ২০১৮ সালের নভেম্বরে সাংহাই গেলাম একটা বিজনেস কনফারেন্স-এ। সেখানে গিয়ে এই ভার্টিক্যাল  গ্রিন নিয়ে অনেক ভবন খুঁজলাম। কিন্তু শতভাগ ভার্টিক্যাল গ্রিন বিল্ডিং খুঁজে পেলাম না। তবে এই খোঁজাখুঁজিতে একটা লাভ হলো। আমরা যে ৫০টির মতো বিল্ডিং ঘুরে দেখলাম সেখানে বেশ কিছু ভবনে ১০ ফিট উঁচু ভার্টিক্যাল গ্রিন পেলাম। সেগুলো তৈরির পদ্ধতি বোঝার চেষ্টা করলাম। কয়েক ধরনের পদ্ধতি সেখানে দেখলাম।

দেশে ফিরে আমরা এটা আউটসোর্স করার জন্য ঢাকার কিছু ভেন্ডর এর কাছে কোটেশন চাইলাম। তারা যে কোটেশন দিলেন তাতে সর্বনিম্ন বর্গফুট প্রতি প্রাইস ছিল ১৫০০ টাকা। ভয় পেয়ে যাওয়ার কথা এবং বিকল্প মেটেরিয়াল এর ভাবনা শুরু করে দেওয়ার কথা। আমরা বিকল্প ভাবলাম। তবে সেটা মেটেরিয়াল নয়। আমরা ভাবলাম যে, এটা তো কোনো রকেট সায়েন্স নয়। আমরা নিজেরা মেটরিয়ালস কিনে বানাতে পারি কি-না। আর্কিটেক্ট অমিত ডিজাইন করে ডিটেইল সেকশন পাঠালো। আমরা আমাদের প্রকৌশলী সোহেলকে দায়িত্ব দিলাম। প্রথমে আমাদের আগ্রাবাদস্থ কর্পোরেট হেড কোয়ার্টারে নিচের প্লাজাতে এবং মেহেদিবাগস্থ চলমান প্রকল্প হোয়াইট ওকের বাউন্ডারি ফেন্স এ নারকেল ছোবড়া দিয়ে ভার্টিক্যাল গ্রিন অ্যাক্সপেরিমেন্ট করলাম। এটা ৩০ শতাংশ সফল হলো। ৩০ শতাংশ সফলতার ওপর ভর করে তো আগানো যায় না।  

এবার দ্বিতীয় পদ্ধতি আসলো। জিয়টেক্স ট্রেতে মাটি দিয়ে করা হলো ভার্টিক্যাল গ্রিন। এটা ৬০ ভাগ সফল হলো। তবু আমরা সন্তুষ্ট হতে পারলাম না। এরপর এলো ভিন্ন চিন্তা। জিয়টেক্স পট তৈরির চিন্তা। এবার ৯৫ শতাংশ সফলতা আসলো। গাছগুলো দেখলাম সাসটেইন করছে। ও হ্যাঁ, গাছ নিয়েও তো কম অ্যাক্সপেরিমেন্ট হয়নি। প্রথমে ফার্ন এবং অ্যাডিলিয়া দিয়ে আমরা চেষ্টা করি। সবসময় মাথায় ছিল সাসটেইনেবিলিটি। পরে আমরা গ্রিন মনস্ট্রেরা এবং ইয়েলো মনস্ট্রেরাতে থিতু হই। এই গাছগুলো দেখতে সুন্দর লাগে এবং বেঁচে থাকে লম্বা সময়।

মনস্ট্রেরা দিয়ে তৈরি ভার্টিক্যাল গ্রিনওয়াল
একসময় ভবনের স্টাকচার শেষ হলো। ফিনিশিং এর কাজ শুরু হলো। আমরা এর মাঝে একটা মক বানালাম ৯৫ ভাগ সফল মেথড অনুযায়ী। সেই মক সাকসেসফুল হলো প্রায় শতভাগ। অনেক পজিটিভ ফিডব্যাক পেলাম। অনেক ডেভলপার এর এমডি-সিইওরাও দেখতে এলেন। সবাই প্রশংসা করলেন তবে সবারই একটা কনসার্ন দেখলাম যে, এটা তো অনেক ব্যয়বহুল। ব্যয়বহুল মানে বর্গফুট প্রতি খরচ চিন্তা করলে এটা মার্বেল এর চেয়েও দামী! এটার প্রাইস কি ফ্ল্যাট মালিকরা আদৌ দেবেন?

একসময় আমরা পুরো ভবনের ৮৫ ফিট উঁচু ভার্টিক্যাল গ্রিন তৈরির কাজ শেষ করলাম। কিন্তু এত সুন্দর একটা ভবন এর সামনে যদি সিটি করপোরেশনের ময়লার ভাগাড় থাকে তাহলে কেমনে হবে! ওয়ার্ড কমিশনার গিয়াস উদ্দীনকে অনুরোধ করে এর আগে ২০১৯ এ একবার সেটা সরিয়েছিলাম। তারা এখানে ‘ময়লা ফেলা নিষেধ’ ব্যানারও লাগিয়েছিলেন। কিন্তু তার কিছুদিন পর অবস্থানের দুচার ফিট পরিবর্তন করে আবারো ময়লা ফেলা শুরু হয়।

সবুজের আচ্ছাদন
আমি এর একটা সমাধান বহু আগে ভেবে রেখেছিলাম। তার আগে আমি বুঝতে চেষ্টা করছিলাম যে, প্রকৃতপক্ষে এলাকার লোকজন কি চান? তারা কি ময়লা ফেলার জন্য ফুটপাত ব্যবহার করবেন নাকি ফুটপাত হবে দৃষ্টিনন্দন। যেই ফুটপাতের প্রাচীরে থাকবে দেশীয় সংস্কৃতির কিংবা আমাদের জাতীয় গৌরবের কোনো ম্যুরাল। থাকবে সবুজ দেখার উপলক্ষ।

ফেব্রুয়ারি মাসে আবারো যখন বিপুল ভোটে গিয়াস উদ্দীন চট্টগ্রাম সিটি করপোরেশনের ওয়ার্ড কমিশনার হলেন, হলেন প্যানেল মেয়র- তখন তার কাছে একটা প্রস্তাব রাখলাম। সেটা হলো- একটু সুযোগ দিলে আমরা এখানে একটা ওয়াকওয়ে বানিয়ে দেবো এবং যে বিশাল ড্রেনটা দেখা যায় রাস্তা থেকে সেটা একটা ক্যামোফ্লেজ করে দেবো, যাতে ড্রেনটা আর দৃষ্টিগোচর না হয়। অতঃপর প্ল্যান হলো, ওয়াকওয়ে বানাবো। তারপর ড্রেন বরাবর একটা ৫ ফিট দেয়াল তুলবো। সেই দেয়ালে ৭১ এর ম্যুরাল বসাবো। পাশে ঝুলে থাকবে সবুজ। লোকজন শিল্পকলায় আসা যাওয়ার পথে এই গৌরবগাথা দেখবে। পুরো এলাকাই বদলে যাবে। প্যানেল মেয়র রাজি হয়ে গেলেন। আমরা গত ২৬ মার্চ সেই ম্যুরালটা উদ্বোধন করলাম।

ম্যুরাল ৭১
যখন এটা আমরা করলাম তার প্রায় বছরখানেক আগে ভবনটির সবকটি ফ্ল্যাট সোল্ড আউট হয়ে যায়। এই সৌন্দর্যবর্ধন কিংবা ম্যুরাল বানানোর সাথে আমাদের রেভিনিউ যোগের কোন সম্ভাবনা নেই বরং খরচের একটা অংক আছে। তবু আমরা এটা প্যাশনের জায়গা থেকে করলাম।

এখন ভবনটা আর কেবল ফ্ল্যাট মালিকদের ভ্যালু অ্যাড করছে না। এই ভবন এখন এলাকাবাসীর গৌরবের অংশ হয়ে দাঁড়িয়েছে। পথচারীরা এখানে দাঁড়িয়ে দাঁড়িয়ে ছবি তুলেন, সেল্ফি নেন। পুরা এলাকাটা আমরা সিসিটিভির নিয়ন্ত্রণে নিয়ে আসি। ফলে চুরি, ছিনতাই এসবও এখন পুরোপুরি বন্ধ।

ও হ্যাঁ, আরেকটা বিষয় বলে নিই। প্রকল্পের নির্মাণ যখন শেষ পর্যায়ে তখন পশ্চিম পাশের সীমানা প্রাচীর নির্মাণে হাত দিই আমরা। সেই প্রাচীর ঘেঁষে চলে গেছে একটা বাইলেইন যার প্রস্থ মাত্র ১০ ফিট। সেই পথের শেষে চারটি বাড়ি। চারটি বাড়ি মানে ২০টি পরিবার। সেই বাড়িগুলোর বাসিন্দারা সরু রাস্তার জন্য গাড়ি ঢুকাতে হিমশিম খান। এরকমই অবস্থা চলছিল যুগ যুগ ধরে। কোনো বিপদে একটা অ্যাম্বুলেন্স পর্যন্ত ঢুকা দায়।  

আমাকে এলাকাবাসীর পক্ষে জেলা ক্রীড়া সংস্থার ক্রিকেট সম্পাদক আকবর ভাই অনুরোধ করলেন সীমানা প্রাচীর করার সময় যদি ১ ফিট জায়গা ছেড়ে দিই তাহলে তারা রাস্তা প্রশস্ত করার কাজটি করতে পারেন, ২০টি পরিবার বড় উপকৃত হয়। তার অনুরোধে আমরা সিদ্ধান্ত নিলাম একটা সদকায়ে জারিয়ার অংশিদার হতে। আমরা দেড় ফিট জায়গা ছেড়ে দিলাম রাস্তার জন্য।

এখন বলেন তো, ডেভলপাররা কী খালি ভবনই বানায়? না, তারা সর্বজনীন কল্যাণও নিশ্চিত করে! তারা কি কেবল প্রফিটের পেছনে দৌড়ায় নাকি প্রসপারিটির সন্ধান করে? উত্তরটা আপনাদের কাছেই জমা থাকুক।

রুফটপ লাউঞ্জ
আর একটা কথা, ভার্টিক্যাল গ্রিন সফলভাবে নির্মাণ শেষে যখন চারিদিক থেকে প্রশংসা আসছে তখন একদিন আদিব ভাই আমাকে ফোন করে বলেন, রিমন ভাই- দেখেন লোকজন এখন এটা ফলো করা শুরু করবে। আমি তার কথা শুনে হাসতে থাকি। আমিও চাই লোকজন এটা ফলো করুক। এতে আপনার-আমার কোনো ক্ষতি নেই। যদি ভালোভাবে ফলো করতে পারে তাহলে বরং শহরের লাভ আছে। শহরটা যদি এই উছিলায় ইট দেয়ালের গিট্টুটা আলগা করে সবুজে সবুজে ছেয়ে যায়! যদি একেকটা ভবন একটা ফ্রেশ অক্সিজেন ফ্যাক্টরি হয়ে দাঁড়ায়-লাভ তো আমাদের, আমাদের আগামি প্রজন্মের! আসুন, একসাথে মিলে সবাই শহরটাকে নিঃশ্বাস নিতে পারার মতো করে সাজাই। কারণ আমরা তো প্রফিট খুঁজি না, আমরা প্রসপারিটি খুঁজি।

লেখক: সিইও, র‌্যাংকস এফসি প্রোপার্টিস লিমিটেড